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Licensee A and Licensee B work for a principal broker for ABC Realty. For Licensee A, the principal broker supervises the work as a listing/buyer's agent, collects commissions, and pays out based on their commission split agreement. Licensee A works from home and attends training meetings at the office. Licensee B works 8 a.m. to 4 p.m. in the ABC Realty office for relocations, showing local properties to relocating clients.
Licensee B is licensed to show homes and submits offers for purchase from individuals who are relocating but is paid by salary based on hours worked, with a bonus for production. What are Licensee A and B's relationships with ABC Realty?
A. Licensee A and Licensee B are both employees.
B. Licensee A is an employee and Licensee B is a contractor.
C. Licensee A is a contractor and Licensee B is an employee.
D. Licensee A and Licensee B are both contractors.
Antwort: C
Begr¨¹ndung:
Massachusetts real estate law (M.G.L. c.112 87RR) and IRS guidelines distinguish between independent contractors and employees based on supervision, pay structure, and benefits.
Licensee A: Works on commission, covers own business expenses, sets flexible work hours, and is paid according to production. This is the hallmark of an independent contractor relationship.
Licensee B: Works fixed hours (8-4), is paid by salary with possible bonuses, and has employer-like supervision. This structure makes Licensee B an employee of ABC Realty.
Thus, the correct classification is: A is a contractor; B is an employee.
Reference: Massachusetts Real Estate Salesperson Candidate Handbook - License Law; IRS Independent Contractor Guidelines.
112. Frage
On which of the following must the landlord pay interest when collecting first month, last month, and security deposit?
A. Last month only
B. First month only
C. Security deposit and last month
D. Only if they are deposited in an interest-bearing account
Antwort: C
Begr¨¹ndung:
Under M.G.L. c. 186, 15B, landlords in Massachusetts must pay interest on both the security deposit and the last month's rent if these funds are held for more than one year. The interest must be paid annually and credited to the tenant's account, unless the tenant and landlord have a written agreement stating otherwise.
The first month's rent is not subject to interest requirements. The landlord must hold the security deposit in a separate, interest-bearing account, and the interest accrues for the benefit of the tenant.
Therefore, the landlord must pay interest on both the security deposit and last month's rent.
Reference: M.G.L. c. 186, 15B; Massachusetts Real Estate Candidate Information Bulletin - Tenant Rights.
113. Frage
An owner signed a contract to sell an apartment building. Just before closing, the owner informed the buyers that the owner would NOT sell the property. A lawsuit filed by the buyers would be for
A. lis pendens.
B. quiet title action.
C. a deficiency judgment.
D. specific performance.
Antwort: D
Begr¨¹ndung:
In real estate contract law, when a seller refuses to close after entering into a valid purchase and sale agreement, the buyer can sue for specific performance. This legal remedy compels the seller to perform the exact terms of the contract, meaning they must proceed with the sale.
A lis pendens (B) is merely a recorded notice that litigation is pending, not a lawsuit itself. A quiet title action (C) is used to resolve disputes over property ownership or defects in title, not to enforce a sales contract. A deficiency judgment (D) arises when a foreclosure sale does not produce enough funds to cover the outstanding loan, which is unrelated to this scenario.
Massachusetts recognizes specific performance as an equitable remedy available to real estate buyers because each parcel of real estate is unique. Courts often side with the buyer in such cases, ordering the seller to transfer title as originally agreed.
Reference: Massachusetts Real Estate Salesperson Candidate Handbook - Contracts Section; Massachusetts General Laws, Contract Remedies in Real Estate Transactions.
114. Frage
What type of relationship does NOT require confidentiality?
A. Facilitator
B. Seller agency
C. Buyer agency
D. Dual agency
Antwort: A
Begr¨¹ndung:
In Massachusetts, real estate licensees may act as agents (seller's agent, buyer's agent, or dual agent) or as a facilitator (non-agent). Agency relationships impose fiduciary duties, including confidentiality, loyalty, and full disclosure.
A facilitator, however, does not represent either party as an agent. Instead, the facilitator assists both parties with paperwork and transaction logistics but owes no fiduciary duty of confidentiality or loyalty. The facilitator must treat all parties honestly and fairly but cannot favor one side over the other.
Therefore, confidentiality applies in seller, buyer, and dual agency, but not in facilitator relationships.
Reference: 254 CMR 3.00; Massachusetts Consumer Guide to Real Estate Agency Relationships.
115. Frage
A buyer is looking in several different cities for land to purchase for a shopping center. The buyer has decided to hire several real estate licensees, each representing the buyer in that licensee's city. Which type of agreement would protect the buyer from owing multiple commissions?
A. nonexclusive buyer-agency
B. exclusive agency representation
C. exclusive right to sell
D. nonexclusive right-to-lease
Antwort: A
Begr¨¹ndung:
Comprehensive and Detailed Explanation (150-250 words):
A nonexclusive buyer-agency agreement allows the buyer to work with multiple agents at the same time. The buyer is only responsible for paying commission to the agent who actually finds the property they purchase.
This prevents the buyer from being obligated to pay multiple commissions.
A (exclusive agency representation): binds the buyer to only one agent, but allows self-procurement.
B: Refers to leases, not purchases.
D: Exclusive right-to-sell applies to sellers, not buyers.
Thus, the correct agreement is C: nonexclusive buyer-agency.
Reference: Massachusetts Real Estate Salesperson Candidate Handbook - Agency & Brokerage Agreements.
116. Frage
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